Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

За последние два года резко выросли подлежащие к уплате суммы земельного налога и налога на отдельные виды недвижимого имущества. Для многих собственников, владельцев и пользователей имущества это стало неприятным сюрпризом. Почему увеличились налоговые обязательства?

Сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. На размер налоговой ставки налогоплательщик напрямую повлиять не может. А с налоговой базой все обстоит несколько иначе.

Так, если ранее налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества организаций определялась, как их среднегодовая стоимость, то с внесением соответствующих изменений в налоговое законодательство, такой подход теперь не допускается. Налоговая база стала определяться как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке. Это относится к следующим видам недвижимого имущества организаций, признаваемого объектом налогообложения:

  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.

В отношении недвижимого имущества физических лиц – жилых домов и жилых помещений (квартир, комнат), гаражей, машино-мест, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства, иных зданий, строений, помещений, сооружений, в том числе коммерческой недвижимости, порядок расчета налога на имущество физических лиц также меняется и будет определяться исходя из кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее.

Исходя из кадастровой стоимости, будет исчисляться налог и на жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства.

Исчислять налог с кадастровой стоимости объектов недвижимости вместо инвентаризационной федеральные власти решили еще весной 2014 года, 4 октября 2014 г. закон был принят официально, но начал действовать с 1 января 2015 года.

В Самарской области с 2015 года действует положение, в соответствии с которым основой для начисления налогов на имущество является кадастровая стоимость объектов недвижимости. Первые налоговые уведомления за 2015 г. жители Самарской области начнут получать весной 2016 года, а уплатить налоги по новой кадастровой стоимости они должны будут до октября 2016 года. При этом зачастую владельцы не всегда согласны с такой оценкой. Нередко кадастровая стоимость, по мнению владельцев имущества, оказывается завышенной.

Порядок определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется оценщиками, выигравшими конкурс органов исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законодательством, органов местного самоуправления. Результаты кадастровой оценки, включающие в себя в том числе сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, попавших в перечень на проведение оценки, и удельные показатели кадастровой стоимости утверждаются нормативно-правовым Актом Самарской области и передаются в ФГБУ «ФКП Росреестра» для внесения результатов в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН).

ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, сведения о которых в ГКН ранее отсутствовали, а также перерасчет кадастровой стоимости при изменении характеристик объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями ГКН с момента ее внесения. Они необходимы при проведении любых видов сделок с объектами недвижимости, а так же для расчета налогооблагаемой базы.

Теперь мы подошли к самому главному вопросу — можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества?

Сразу следует почеркнуть, что права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН стоимости недвижимого имущества его рыночной стоимости, могут быть защищены только посредством внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Но, для начала, немного статистики. По данным Росреестра, за девять месяцев 2014 года во все суды Российской Федерации было подано более 12 000 исков, связанных со спорами о величине внесенной в ГКН кадастровой стоимости в отношении более 24 000 объектов недвижимости. По результатам рассмотрения таких споров, удовлетворено порядка 7 000 исков, что составило 57% от их общего числа, остальные находятся на рассмотрении или в их удовлетворении отказано.

Сами цифры говорят за себя — результаты кадастровой оценки (кадастровую стоимость) в судах оспаривать можно и нужно.

Тем более, что с точки зрения налогоплательщика важен эффект этих судебных разбирательств. По вынесенным в пользу истцов положительным судебным решениям, зафиксировано уменьшение налоговой базы (суммарной величины кадастровой стоимости) приблизительно на 93,5%.

Результаты кадастровой оценки недвижимости можно оспорить двумя способами: в судебном порядке, а также в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Самарской области. Для юридических лиц сейчас предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования в комиссии, физические же лица могут обратиться в суд напрямую.

Срок оспаривания фактически составляет пять лет или период действия оценки, если он меньше этого срока. Подать документы в комиссию или в суд для оспаривания кадастровой стоимости можно в любой момент.

Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости может заинтересованное в этом лицо, например, собственник или арендатор недвижимого имущества.

Истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости). Суд может вынести решение об установлении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной оценке, с даты, по состоянию на которую была осуществлена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости зачастую может быть ниже его кадастровой стоимости. Это вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, в результате которой устанавливаются усреднённые удельные показатели стоимости однородных объектов недвижимости в разрезе кадастровых кварталов. Кадастровая стоимость объектов недвижимости присваивается объекту одновременно с постановкой на кадастровый учет или внесением изменений в сведения о нем, влияющих на стоимость, объекту присваивается кадастровая стоимость. Она высчитывается путем умножения площади объекта на средний удельный показатель кадастровой стоимости того кадастрового квартала, где он находится. При этом обязательно учитывается наименование объекта капитального строительства.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности путем проведения оценщиком оценки объекта недвижимого имущества и составления отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке будет являться одним из допустимых доказательств по спорам о кадастровой стоимости и в суде будет оцениваться на предмет соответствия его требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

При этом суды, оценивая такой отчет, должны исходить из закрепленного в статье 12 Закона об оценочной деятельности правила о том, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Совершенно очевидно, что степень доказательности рыночной оценки (отчета об оценке) напрямую связана с качеством выполнения оценочных работ, профессионализмом и квалификацией привлекаемых оценщиков.

Таким образом, процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (объектов капитального строительства) является сложным комплексом правовых, административных и технических мероприятий, успех которой зависит от профессионализма привлекаемых к этой процедуре специалистов.

Компания ООО «РосОценка» является одной из высокопрофессиональных и уважаемых представителей рынка оценочных услуг г.Тольятти, имеющая успешный опыт выполнения работ, связанных с оценкой любых видов имущества с 2000г.

Сформированный штат высококвалифицированных специалистов, накопленный успешный опыт в сопровождении процедур оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, позволяют нам успешно выполнять работы по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости (объектов капитального строительства).

Наши контакты: г.Тольятти, ул.Комсомольская,94Б,
тел. 8 (8482) 28-48-08, тел. 8-987-960-00-80


Заказать звонок