Государственная кадастровая оценка земель – комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Государственная кадастровая оценка земель проводиться для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая ценность (полезность) земельного участка при существующем его использовании.

Определение кадастровой стоимости земельных участков является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения государственного кадастра недвижимости.

Если у объекта недвижимости имеется кадастровый номер, то проводится кадастровая оценка земли методами массовой оценки без выездов специалистов на место расположения объекта.

В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается необоснованно выше рыночной.

Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

• установления меньшего размер земельного налога;
• определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
• расчета меньшей арендной платы;
• формирования меньшего размера налога на имущество организаций;

Оспорить кадастровую стоимость могут как юридические так и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с законодательством РФ, при защите интересов владельца предусмотрено два пути оспаривания кадастровой стоимости :

• оспаривание через комиссию по оценке;
• в судебном порядке.

Оспаривание в комиссии

В каждом регионе России создана специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную комиссию могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или правообладатели недвижимости.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

• недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке;
• уравнивание кадастровой стоимости с рыночной стоимостью земли.

Заявление подается в письменной форме. К нему прикладывается:

• нотариально заверенные документы на землю;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
• положительное заключение эксперта (-ов) СРО, членом которой является оценщик, выполнивший оценку;
• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заявление комиссией рассматривается в течение одного месяца. По результатам работы комиссией может быть принято два альтернативных решения:

• отклонить заявление;
• изменить кадастровую стоимость.

После получения уведомления, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Оспаривание в суде

Прежде, чем обратиться в суд, необходимо оформить иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление необходимо подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

Исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать кадастровую стоимость необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

• квитанция об уплате государственной пошлины;
• копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды и т.д.).
• копия отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка;
• положительное заключение эксперта (-ов) СРО, членом которой является оценщик, выполнивший оценку;
• другие процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.

В отличие от комиссии, в суде оспаривается только сама кадастровая стоимость, приравнивая её к уровню рыночной стоимости. Оспаривать кадастровую стоимость на основании недостоверных сведений, использованных при оценке, нельзя.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, юридическими лицами, может производиться только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление не рассмотрено в установленный срок.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде физическими лицами, предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, процедура оспаривания кадастровой стоимости является сложным комплексом правовых, административных и технических мероприятий. Поэтому для её успешного проведения необходимо привлечь к делу квалифицированных юристов и оценщиков, что впоследствии позволит не только окупить потраченные на экспертов и судебное разбирательство финансовые средства, но и даст возможность существенно сэкономить на платежах.